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九江经济技术开发区迪x精品酒店与江西佑x宝贝母婴健康管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
案 由房屋租赁合同纠纷案 号（2020）赣0491民初871号
江西省九江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）赣0491民初871号
原告：九江经济技术开发区迪x精品酒店，经营场所：江西省九江市九江经济技术开发区xx大道**xx大楼，统一社会信用代码：9236040xxxx3154713。
经营者：徐x明，男，1982年3月23日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托诉讼代理人：刘文海，江西亚都律师事务所律师。
被告：江西佑x宝贝母婴健康管理服务有限公司，住所地：江西省九江市九江经济技术开发区xx大道，统一社会信用代码：9136040xxxx69LGKXF。
法定代表人：冯x英，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：汪x，江西xx律师事务所律师。
原告九江经济技术开发区迪x精品酒店诉被告江西佑x宝贝母婴健康管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后进行多元化解调解，调解不成后于同年9月7日立案。本案依法适用简易程序，于同年11月18日和12月18日两次公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《楼层整租合同》于2020年6月10日解除；2.判令被告将承租的房屋恢复原状；3.判令被告支付原告欠付的租金850000元（自2019年4月10日至2020年6月10日、按月租金70000元计算）；4.判令被告支付原告违约金70000元；5.判令被告支付欠付的电费2022元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年9月7日，原、被告签订《楼层整租合同》，合同约定原告将自己经营的迪x精品酒店4-6层楼（以下简称案涉房屋）租赁给被告经营母婴健康业务，租赁期限为2017年9月11日至2019年9月10日，每月租金70000元，履约保证金20000元；每月10日前应支付完当月的租金，无故拖欠租金原告有权单方解除合同并没收一个月租金的履约保证金。合同签订后，被告未经原告同意对所承租的房屋进行大量改造，之后被告依约正常经营，但自2019年4月11日起拖欠租金，经原告不断催讨，被告于2019年11月7日支付租金200000元。此后，被告未支付过租金直至2020年6月10日被告擅自搬离房屋不再租赁，并向原告出具书面撤场通知。后原告多次向被告催讨所欠租金，被告均予以搪塞。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：一、原告严重违约，其并非案涉房屋所有人或合法承租人，无权向被告收取租金，应驳回原告的全部诉请。2017年9月7日，原、被告签订《楼层整租合同》，被告租赁迪x精品酒店4-6层楼即案涉房屋，合同第七条约定原告确保拥有案涉房屋所有权，另双方口头约定，无特殊情形，被告可一直租赁案涉房屋用于佑x宝贝国际母婴会所，为此被告投资200余万元对案涉房屋进行装修。未曾想，被告正式入驻后发现原告欺诈被告，其并非房屋所有权人，房屋权利人系九江市国有资产经营管理中心（以下简称国资中心）。2013年3月13日，国资中心与九江市龙x旅游发展有限公司（以下简称龙x公司）签订《房屋租赁合同》，国资中心将案涉房屋所在的12层楼全部租赁给龙x公司用作商务宾馆（不得改作其他用途），租期从2012年11月1日至2019年10月31日，合同第六条约定不得转租、转让。且龙x公司与原告签订的《酒店租赁合同》第十条约定，原告不得转租，不得转让承租租赁物。另据被告所知，龙x公司未与原告就案涉房屋签订书面租赁合同，原告为让被告安心经营，不向其索赔，其于2018年1月17日向被告提供一份龙x公司与其加盖公章的证明，证明龙x公司同意其转租。为此，被告暂时安心将租金交付给原告。2019年初，国资中心和龙x公司通知被告，原告拖欠租金，准备解除与原告的房屋租赁关系，让被告不要将租金交付给原告，被告称龙x公司已出具前述证明，同意原告转租行为，龙x公司称未出具过此证明，证明上的公章是伪造的。被告未曾想原告如此胆大，竟敢私刻公司印章，故更加无法安心经营。鉴于上述情形，被告未再向原告交付租金，但原告不考虑实际情况多次强行对被告断水断电，给被告的经营造成严重影响，被告多次报警求助，但问题一直未解决。被告无奈，只好放弃装修好的母婴会所，从案涉房屋中搬出，另觅场所投资装修使用。综上，原告对被告构成欺诈，其并非案涉房屋合法权利人，无权转租案涉房屋和收取房租，即便被告应交付租金，也应由合法权利主体收取，而非原告。且龙x公司的租赁期限也是到2019年10月31日，之后的租金原告更无权收取。二、原告违反合同约定，应依法赔偿被告装修和经营损失。三、原告私刻龙x公司公章，欺诈被告，本案应依法移送公安机关处理，由此给被告造成的损失，原告应予以赔偿。四、2020年元月份发生的新冠疫情对各行各业都发生了重大影响，案涉房屋系国有资产按有关政策应免收三个月房租，被告为此提供相关文件供法院参考。且原告也享受了该优惠政策，本案即便被告应支付租金，也应扣除三个月租金。综上，请求依法驳回原告的全部诉请，并将其涉嫌私刻公司印章的犯罪线索移送给公安机关处理。
原告围绕其诉讼请求提交的证据材料及被告的质证意见：证据1、企业信息，拟证明双方的主体资格；证据2、楼层整租合同，拟证明被告租赁原告的房屋；证据3、搬离通知，拟证明被告于2020年6月10日擅自搬离案涉房屋；证据4、银行流水，拟证明被告支付过部分租金；证据5、收据，拟证明被告支付过部分租金；证据6、本院（2020）赣0491民初745号民事调解书、进账单，拟证明所有权人国资中心对原、被告租赁关系的事实知晓和认可，原告有合法的承租权、转租权，国资中心已经全额收取了原告的租金，现原告与国资中心形成租赁关系；证据7、酒店租赁合同、证明、营业执照、收条、收据，拟证明原告与龙x公司形成租赁关系，合同到期形成不定期租赁关系，被告向龙x公司支付租金200000元，龙x公司同意原告转租，原告享有合法的承租权和转租权；证据8、收据、照片，拟证明被告租赁期间应当交纳的电费及电表读数照片；证据9、被告租赁案涉房屋装修前后的情况，被告应恢复原状的状态。被告质证意见：证据1的真实性无异议；证据2的真实性无异议，合同第七条约定原告确保拥有案涉房屋的所有权，但原告不是所有权人，也没有对外转租的权利，20000元保证金应在本案一并处理；证据3的真实性无异议，被告是因原告导致无法正常经营，房屋的装饰装修应一并解决；证据4的真实性无异议，但不能证明被告交过租金就认可原告有租赁的权利，被告有证据证明原告私刻龙x公司印章欺诈被告，证明其有转租权，龙x公司同意转租行为，被告是基于该虚假证明被骗履行合同的；证据5系原告单方制作，需要核实，但不能证明被告交过租金就认可原告有租赁的权利，被告有证据证明原告私刻龙x公司印章欺诈被告，证明其有转租权，龙x公司同意转租行为，被告鉴于该虚假证明被骗履行合同的；证据6的真实性、合法性无异议，案涉房屋的租赁关系发生在国资中心与龙x公司之间，房屋所有权人是国资中心，其租赁关系一直至2020年10月30日，调解书证明在2020年10月30日前案涉房屋有权租赁的人是龙x公司而不是原告，进账单只有金额，没有注明款项性质用途，不能证明原告是案涉房屋的租赁人；证据7，酒店租赁合同的真实性有异议，原告单方对合同期限改动，合同约定租赁期限是5年，从2014年4月10日至2019年10月1日，原告将2019改成2029年，属伪造证据应承担法律责任，被告提供当时拍摄的合同照片证明原告上述行为，至2029年10月1日的租赁期限与其他证据互相冲突，200000元的收条无异议；证据8无异议；证据9的真实性无异议，装修前房屋内的物品原告自己处置了。
被告为支持其答辩意见向本院提交的证据材料及原告的质证意见：证据1、《九江市经营性国有资产房屋租赁合同》，拟证明案涉房屋的权利人系国资中心，该中心将案涉房屋出租给龙x公司，租赁期限至2019年10月31日，且不得转租、转让，原告并非案涉房屋的权利人；证据2、《楼层整租合同》，拟证明原告在合同中确保其对案涉房屋有所有权；证据3、证明、装修补偿协议书、承诺书，拟证明原告欺诈被告，被告是因龙x公司同意原告转租才签订租赁合同的，原告同意对被告装修进行补偿，案涉房屋消防通道防火门装锁给被告经营造成不利影响，原告同意由其负责；证据4、民事起诉状、变更诉请申请书，拟证明不是因为被告不向原告缴纳租金导致国资中心起诉龙x公司及原告，是因为原告自己拖欠龙x公司的租金，截止2019年6月30日，龙x公司诉称本案原告拖欠租金499200元，龙x公司称未与原告签订书面租赁合同，也未同意原告转租，原告称代龙x公司向国资中心支付租金不属实，按龙x公司的诉讼请求，截止2019年6月30日，龙x公司诉称原告拖欠租金499200元，之后租金77400元/月。原告质证意见：证据1的真实性、合法性无异议，但案涉房屋所有人是国资中心，但不影响原告合法租赁国资中心及龙x公司的房屋，原告转租房屋，国资中心和龙x公司未提出异议，说明原告租给被告的案涉房屋来源合法，不存在无所有权就不能转租的情形，现原告是直接从国资中心租赁房屋，龙x公司已退出租赁关系；证据2的真实性、合法性无异议，无所有权不表明不能转租；证据3的真实性无异议，但无法证明因原告的原因造成被告无法经营的情形，无法证明原告欺诈被告，被告一直对租赁关系未提出任何异议，只有当原告提出支付租金时被告才提出原告欺诈，合同约定如被告不再租赁房屋必须恢复原状或补偿损失；证据4的真实性有异议，没有原件无法认定真实性，民事起诉状、变更诉请申请书无法反映其诉请，无法反映龙x公司不同意转租，只能证明原告欠龙x公司租金，被告拖欠原告租金导致无法支付龙x公司租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定为：原告提交的证据5收据，结合被告已支付租金的情况，予以采信；原告提交的证据7酒店租赁合同约定的租赁期限存在改动痕迹，通过对比被告提交的合同，除改动部分外的其他内容的真实性予以确认。被告提交的证据4民事起诉状和变更诉请申请书为复印件，且原告持有异议，不予采信。就原、被告提交的证据所要证明的其他内容，将结合案情加以综合评定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年3月13日，案外人国资中心与龙x公司签订《九江市经营性国有资产房屋租赁合同》，国资中心将其位于九江市出租给龙x公司作商务宾馆，合同约定：租赁物使用面积4691.52平方米；租赁期限七年，自2012年11月1日至2019年10月31日；龙x公司于签订合同时支付300000元押金，押金包括店面租金、水电押金等用途，租赁期限内如无违约合同期满全额返还；龙x公司不得转租、不得转让、不得转借承租租赁物。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年4月10日，龙x公司与原告签订《酒店租赁合同》，龙x公司将水利局大楼4-11层出租给原告用于开办酒店，合同约定租期五年，自2014年4月10日至2019年10月1日，租赁期限内，原告不得转租、不得转让承租租赁物。
2017年9月7日，原、被告签订《楼层整租合同》，原告将水利局大楼4-6层即案涉房屋出租给被告，合同约定：1.建筑面积1300平方米；2.租赁用途为用于佑x宝贝国际母婴会所；3.租赁期限为24个月，自2017年9月11日至2019年9月10日，免租装修期1个月，租赁期限届满，被告享有优先续租权，如需继续租赁，应在租赁期限届满前3个月书面提出，续租租金按市场行情协商确定；4.月租金为70000元，采用1个月支付一次租金的方式于每个月10日前支付；5.履约保证金20000元，租赁期满若房屋无损坏，需恢复至原酒店装修，且无其他欠款无息退还，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；6.被告无故拖欠租金，则原告有权单方解除合同，收回房屋，没收1个月租金的履约保证金；7.被告自行承担使用房屋过程中产生的物业费、网络费、电费等。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告对案涉房屋进行装修后便开始经营，并于2018年10月2日向原告交纳押金20000元。自2019年4月10日起，被告未依约支付租金，其仅于同年11月7日向被告支付200000元租金后，便不再支付租金。2020年6月11日，被告通知原告其已于同年6月10日搬离案涉房屋，自该日起双方的租赁关系终止。现原告以被告拖欠租金，并擅自搬离案涉房屋，违反合同约定为由诉诸本院，请求如前述。诉讼中，原告申请撤回其第2、4项诉讼请求。
另查一：2020年8月4日，本院受理的（2020）赣0491民初745号租赁合同纠纷案，国资中心为原告、龙x公司为被告、本案原告为第三人，国资中心的部分诉讼请求为：“判令解除国资中心与龙x公司之间的不定期房屋租赁合同”、“判令龙x公司支付国资中心拖欠的租金及房屋占用费”。该案经本院主持调解，各方达成调解协议的部分内容为：“国资中心与龙x公司之间的不定期租赁合同关系于2020年10月30日解除”、“全部租赁物已由第三人即本案原告接管”。
另查二：庭审中，被告对其搬离案涉房屋前尚欠电费2022元无异议。
本院认为：原告申请撤回其第2项诉讼请求，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予准许。经审查，原、被告签订的《楼层整租合同》是合同双方真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵照履行。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、原、被告之间的《楼层整租合同》约定的租赁期限届满后，原告是否有权向被告主张租金；二、如原告有权向被告主张租金，租金金额如何确定。围绕上述争议焦点，本院评述如下：
关于焦点一。综观本案原、被告之间的纠纷发生的前后经过，尽管案外人国资中心与龙x公司签订《九江市经营性国有资产房屋租赁合同》以及龙x公司与原告签订《酒店租赁合同》均约定承租人不得转租，但从《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定来看，对于承租人转租的情形，法律已赋予出租人解除合同的权利，转租如不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，并不必然导致合同无效。其二，原告提交的龙x公司原法定代表人出具的证明、龙x公司的实际负责人曾德出具的收到被告交纳租金的收条、本院（2020）赣0491民初745号民事调解书等证据材料，各证据间相互印证，已形成证据链，结合被告租赁案涉房屋的时间跨度，上述证据可以证明龙x公司对原告将租赁的房屋部分转租给被告的事实知情并同意，国资中心对原告的转租知情。其三，尽管国资中心与龙x公司之间的《九江市经营性国有资产房屋租赁合同》于2019年10月31日届期，龙x公司与原告之间的《酒店租赁合同》于2019年10月1日届期，原、被告之间的《楼层整租合同》于2019年9月10日届期，但从本院审理的国资中心与龙x公司及本案原告之间的租赁合同纠纷（2020）赣0491民初745号案国资中心起诉状的“事实和理由”部分以及各方达成的调解协议的内容来看，国资中心与龙x公司已确认在《九江市经营性国有资产房屋租赁合同》约定的租期届满后至2020年10月30日，双方为不定期租赁关系，且在该案审理过程中，次承租人本案原告代龙x公司交纳龙x公司欠付国资中心的租金，并于国资中心与龙x公司的租赁关系解除后便接管租赁物，同时将龙x公司向国资中心交纳的履约保证金300000元转为本案原告与国资中心另行签订租赁合同的履约保证金。综上可知，龙x公司对原告将租赁的房屋部分转租给被告的事实知情并同意，原、被告之间于2019年9月10日租期届满后形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。因此，被告于2020年6月10日搬离案涉房屋，并通知原告解除《楼层整租合同》符合法律规定，予以确认。原告诉请确认《楼层整租合同》于2020年6月10日解除，予以支持。也因此，原、被告之间的《楼层整租合同》约定的租赁期限届满后的不定期租赁合同期间，原告有权向被告主张租金。被告关于原告对其构成欺诈，原告并非案涉房屋合法权利人，无权转租案涉房屋和收取租金的抗辩意见与查明的事实不符，不予采纳。
关于焦点二。如前述，原、被告之间的《楼层整租合同》于2020年6月10日解除，故被告欠付租金的期间为2019年4月10日至2020年6月10日，不定期租赁合同期间的租金可参照合同约定的租金计付。针对租金标准，被告答辩认为，2020年元月份发生的新冠疫情对各行各业都发生了重大影响，案涉房屋系国有资产按有关政策应免收三个月房租，且原告也享受了该优惠政策，本案即便被告应支付租金，也应扣除三个月租金。本院认为，2020年初，我国爆发了全国范围内的新冠疫情，国家采取延长春节假期、各省市地区采取延迟复工、减少人员聚集等措施加强防控，切断传播途径。新冠疫情的爆发超出各方预期，具有不可预见、不可避免、不可克服的特性，可认定新冠疫情属不可抗力。《楼层整租合同》履行过程中，恰逢新冠疫情爆发，被告为响应国家和地方防疫政策，防控疫情风险，减少和避免人员聚集，防止交叉感染，其正常经营势必受到影响，从而导致经营收入减少，若继续按照合同约定支付租金有失公平，故被告请求减免租金可予考虑。一方面，新冠疫情虽对被告的经营造成限制和影响，构成不可抗力的法定情形。但另一方面，对被告而言，其并未举证证明其因此完全停止经营。本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》《江西省高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为疫情防控提供司法服务和保障的意见》和九江市国有资产监督管理委员会和九江市财政局颁发的《九江市承租国有资产类生产经营用房的企业或个体工商户减免房屋租金的实施细则》的相关政策精神，考虑到九江市疫情防控等级自2020年3月12日起下调至二级响应，疫情防控措施逐渐下降，社会各行各业开始逐步复产复工，经济逐渐开始复苏，受疫情的影响逐渐减小的因素，并结合案涉房屋为国有资产及原告为次承租人、被告的经营性质、九江市疫情防控措施的持续时间以及合同履行的实际情况，在组织双方调解不能的情况下，本着公平和损失分担的原则，酌定案涉房屋租赁期间三个月按50%计付租金，即减免租金为105000元（70000元×3个月×50%）。鉴此，被告尚欠的租金为675000元[70000元×14个月（自2019年4月10日至2020年6月10日）-200000元（已支付）-105000元（减免）]。原告该项诉请的合理部分675000元，予以支持。因原、被告之间的租赁合同关系已解除，故被告交纳的履约保证金20000元，原告应予退还。抵扣后，被告尚需支付原告租金655000元（675000元-20000元）。被告对欠付的电费2022元无异议，予以确认。
被告主张原告私刻龙x公司的公章涉嫌犯罪，本案应移送公安机关处理。本院经审查认为，本案属于民事纠纷，被告未提交任何证据证明其主张的事实。故对被告的该项抗辩意见，不予采纳。被告主张装修和经营损失依法构成反诉，经本院释明，被告未提起反诉，本院对此不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告九江经济技术开发区迪x精品酒店与被告江西佑x宝贝母婴健康管理服务有限公司于2017年9月7日签订的《楼层整租合同》于2020年6月10日解除；
二、由被告江西佑x宝贝母婴健康管理服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告九江经济技术开发区迪x精品酒店欠付的租金655000元；
三、由被告江西佑x宝贝母婴健康管理服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告九江经济技术开发区迪x精品酒店电费2022元；
四、驳回原告九江经济技术开发区迪x精品酒店的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13121元，减半收取为6560.5元，财产保全费5000元，合计11560.5元，由原告九江经济技术开发区迪x精品酒店负担3322.5元，被告江西佑x宝贝母婴健康管理服务有限公司负担8238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 欧阳x学
二〇二〇年十二月三十日
法官助理熊x青
书记员胡x聪